9.3.2010 pöydälle pantu asia

ESITYKSEN TEKEMINEN KAUPUNGINHALLITUKSELLE KALASATAMAN KESKUKSEN TOTEUTUSKILPAILUUN VALITTAVISTA EHDOKKAISTA (SÖRNÄINEN, KALASATAMA KORTTELIT NRO 10595 - 10598)

Kv 2009-1016, 2010-421

Kiinteistökartta R1 S1, Hermannin rantatie, Junatie, Kulosaarensilta, Itäväylä

EHDOTUS

Lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että:

A Kalasataman keskuksen toteutuskilpailun neuvotteluihin valitaan Citycon Oyj, Skanska Talonrakennus Oy ja SRV-Yhtiöt Oyj,

B Pöyry CM Oy suljetaan kilpailun ulkopuolelle,

C Sponda Oyj:n ja Sato Oyj:n muodostama yritysryhmä hylätään, ja

D Kaikille kuudelle kilpailun osallistumishakemuksen tehneelle ehdokkaalle ilmoitetaan edellä mainituista päätöksistä perusteluineen sisältäen valintataulukon, kirjallisen arvion ja muutoksenhakuohjeet.

Pöytäkirjanote kaupunginhallitukselle.

Lisätiedot:
Stauffer Jaakko, apulaisosastopäällikkö, puhelin 310 36440
Lehtiö Pasi, kiinteistölakimies, puhelin 310 36448

LIITTEET	Liite 1	Asemakaava
	Liite 2	Kilpailualue
	Liite 3	Valintataulukko ja kirjallinen arvio
	Liite 4	Pöyry CM Oy:n kirje 8.3.2010
	Liite 5	Pöyry CM Oy:n kirje 15.3.2010

ESITTELIJÄ

Tiivistelmä

Kuusi ehdokasta jätti määräaikaan mennessä osallistumishakemuksen ja ideasuunnitelman Kalasataman keskuksen toteutuskilpailuun.

Kaupunginhallitukselle esitetään, että Kalasataman keskuksen toteutuskilpailun neuvotteluihin näistä valitaan Citycon Oyj, Skanska Talonrakennus Oy ja SRV-Yhtiöt Oyj.

Kaikki esitettävät ehdokkaat täyttävät kaupunginhallituksen 10.8.2009 hyväksymässä Kalasataman keskuksen toteutuskilpailun hankekuvauksessa asetetut ehdokkaiden vähimmäisvaatimukset. Lisäksi edellä mainitut ehdokkaat ovat hankekuvauksen mukaisesti laatineet kolme parasta ideasuunnitelmaa Kalasataman keskuksen toteuttamiseksi.

Päätös Kalasataman kilpailun järjestämisestä ja kortteleiden luovuttamisesta

Kaupunginhallitus päätti 10.8.2009, 817 § oikeuttaa kiinteistölautakunnan järjestämään Kalasataman keskuksen toteutuskilpailun laaditun hankekuvauksen pääperiaatteiden mukaisesti.

Hankekuvaus on nähtävänä esittelijällä.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti 26.8.2009 vahvistaa Kalasataman keskuksen kortteleiden myyntiperusteet ja oikeuttaa kiinteistölautakunnan luovuttamaan ne järjestettävän toteutuskilpailun voittajalle.

Kilpailun tarkoitus

Helsingin kaupunki järjestää toteutuskilpailun Kalasataman keskuksen suunnittelusta ja rakentamisesta. Kilpailualue käsittää Itäväylän ja metrokortteleiden ympärille asemakaavan nro 11760 osoittamat keskustatoimintakorttelit nro 10595, 10596, 10597 ja 10598, niiden asuinkerrostalotontit sekä kortteleiden väliin ja ympärille jäävät yleiset alueet. Kilpailualue sisältää rakennusoikeutta yhteensä 110 350 k-m², josta asuntorakennusoikeutta on 10 400 k-m².

Kilpailun tarkoituksena on löytää Kalasataman keskukselle kokonaistaloudellisesti, toiminnallisesti ja kaupunkikuvallisesti paras ja kaupungin sille asettamat tavoitteet täyttävä toteutuskelpoinen ratkaisu.

Kilpailun päätyttyä kaupunki tekee Kalasataman keskuksen kehittäjäksi, rahoittajaksi, suunnittelijaksi ja rakentajaksi valittavan toteuttajan kanssa koko-naisvastuullisen sopimuksen yksityisistä ja julkisista osista muodostuvan koko keskuksen toteuttamiseksi. Toteuttaja ostaa sopimuksen mukaisesti keskuksen yksityisten osien toteuttamiseen tarvittavat korttelit ja alueet sekä toteuttaa koko keskuksen valmiiksi ja luovuttaa julkiset osat kaupungille. Kaupunki maksaa keskuksen julkisten osien toteuttamisesta erikseen sopimuksen mukaisen euromääräisen korvauksen.

Kilpailullinen neuvottelumenettely

Kalasataman keskuksen toteutuskilpailu järjestetään julkisena hankintana, sillä kilpailun voittaja toteuttaa samassa yhteydessä keskukseen merkittävän julkisen osakokonaisuuden, johon kuuluu kaupungin sosiaali- ja terveysasema, siltoja, katuja, liityntäpysäköintipaikkoja ja metron lippuhalli.

Hankintamenettelynä käytetään kilpailullista neuvottelumenettelyä ja tarjouksen valintaperusteena on kokonaistaloudellinen edullisuus.

Kaupunki valitsee neuvotteluihin kolme parasta ideasuunnitelman tehnyttä ehdokasta, jotka täyttävät myös hankekuvauksessa ehdokkaalle asetetut vähimmäisvaatimukset.

Kaupunki kutsuu valitut ehdokkaat neuvotteluihin ja neuvottelee kunkin ehdokkaan kanssa erikseen keskuksen toteuttamisesta. Kaupunki ei paljasta neuvottelujen aikana ehdokkaille toisten ehdokkaiden esittämiä ratkaisuja eikä neuvotteluissa annettua luottamuksellista tietoa ilman näiden suostumusta.

Neuvottelujen tavoitteena on kehittää sellaiset ratkaisu-vaihtoehdot, jotka täyttävät kaupungin Kalasataman keskukselle asettamat vaatimukset. Ehdokas laatii neuvottelujen perusteella ja niiden kuluessa oman ratkaisuvaihtoehtonsa ja samalla neuvotellaan sen toteuttamista koskeva sopimusehdotus.

Kaupunki päättää neuvottelut, kun se on valinnut ne ratkaisuvaihtoehdot ja niitä koskevat toteutussopimukset, joilla Kalasataman keskus voidaan toteuttaa, ja jotka täyttävät kaupungin Kalasataman keskukselle asettamat vaatimukset.

Neuvottelujen päätyttyä kaupunki pyytää kustakin valitsemastaan ratkaisuvaihtoehdosta ja sen mukaisesta toteutussopimuksesta kirjallisen tarjouksen määräaikaan mennessä. Kukin ehdokas antaa tarjouksen vain esittämästään ratkaisuehdotuksesta ja sen toteuttamisesta. Tarjouksessa tarjoaja ilmoittaa julkisten osien toteuttamisesta kaupungille maksettavaksi tulevan kokonaishinnan.

Tarjouspyynnön mukaiset tarjoukset arvioidaan ennakkoon ilmoitettujen vertailuperusteiden mukaisesti. Kaupunki valitsee Kalasataman keskuksen toteuttajaksi kokonaistaloudellisesti edullisimman, eli parhaat vertailupisteet saaneen, tarjouksen antaneen tarjoajan.

Tarjouskilpailun päättyessä kaupunki tekee kilpailun voittajan kanssa tarjouksen mukaisen sopimuksen Kalasataman keskuksen toteuttamisesta siten kuin hankekuvauksessa on ilmoitettu.

Osallistumishakemukset

Helsingin kaupunki julkaisi 15.9.2009 Hilma-tietokannassa Kalasataman keskusta koskevan hankintailmoituksen, jolla se pyysi halukkaita ehdokkaita ilmoittautumaan kilpailuun 14.1.2010 mennessä ja jättämään osallistumishakemuksen hankintailmoituksen ja hankekuvauksen mukaisesti.

Seuraavat kuusi ehdokkaat ovat jättäneet määräajassa osallistumishakemuksen Kalasataman keskuksen kilpailuun:

- Citycon Oyj

- NCC Property Development Oy:n ja NCC Rakennus Oy:n muodostama yritysryhmä

- Pöyry CM Oy

- Skanska Talonrakennus Oy

- Sponda Oyj:n ja Sato Oyj:n muodostama yritysryhmä (myöhemmin Sponda)

- SRV-Yhtiöt Oyj.

Ehdokkaiden vähimmäisvaatimusten täyttäminen

Hankintailmoituksessa esitettiin ehdokkaan soveltuvuudelle asetetut vähimmäisvaatimukset.

Kaikki osallistumishakemuksen jättäneet ehdokkaat Pöyry CM Oy:tä lukuun ottamatta täyttivät ehdokkaan soveltuvuudelle asetetut vähimmäisvaatimukset.

Hankintailmoituksessa ja hankekuvauksessa on ilmoitettu ehdokkaan soveltuvuuden yhtenä vaatimuksena (vaatimus 4), että:

- ”Ehdokas (yritys tai jokin yritysryhmän yritys tai ehdokkaan nimeämä yhteistyökumppani) on viimeisen kymmenen vuoden aikana toteuttanut ainakin yhden merkittävän kauppakeskuksen tai muun vaativan rakentamiskokonaisuuden.

- Ehdokkaan (yrityksen tai jonkin yritysryhmän yrityksen tai ehdokkaan nimeämän yhteistyökumppanin) tulee olla toteuttanut viimeisen kymmenen vuoden aikana vähintään yksi vaativa infrakohde, joka on sisältänyt liikenneväylien, kunnallisteknisen huollon, kuten vesihuollon tai kaukolämmön yms. ja siltojen rakentamista vilkasliikenteisessä ympäristössä. Ehdokkaan tulee olla ollut hankkeessa päätoteuttajana.”

Vaatimus ilmoitettiin arvioitavan seuraavien ehdokkaan toimittamien selvitysten perusteella:

”Ehdokkaan laatima selvitys, jonka tulee sisältää ainakin:

- referenssiluettelo vaatimuksen mukaisista kauppakeskushankkeista tai muista vaativista rakennushankkeista aikataulu- ja laajuustietoineen sekä ehdokkaan rooli ja vastuut esitetyissä hankkeissa

- referenssiluettelo infrahankkeista aikataulu- ja laajuustietoineen sekä ehdokkaan rooli ja vastuut hankkeissa”

Pöyry CM Oy ei täytä edellä mainittuja vähimmäisvaatimuksia seuraavilla perusteilla:

- Pöyry CM Oy ei toimittamiensa selvitysten perusteella ole toteuttanut itse yhtään kauppakeskushanketta tai muuta vaativaa rakentamiskokonaisuutta. Pöyry on toiminut hankkeissa konsultin asemassa laatien kaupallista konseptia, toimien projektinjohdossa ja erilaisissa suunnittelutehtävissä. Pöyry CM Oy on toiminut rakennuttajakonsulttina tai suunnittelijana, mutta ei ole itse toiminut hankkeiden vastuullisena toteuttajana (urakoitsijana, rahoittajana tai omistajana). Pöyry CM Oy ei ole myöskään nimennyt hakemuksessaan vaatimukset täyttävää yhteistyökumppania.

- Pöyry CM Oy ei toimittamiensa selvitysten perusteella ole toteuttanut itse yhtään infrakohdetta. Pöyry CM Oy:n referenssit infrarakentamisesta ovat rakennuttamiseen (mukaan lukien hankinnat), valvontaan ja suunnitteluun liittyviä konsultin tehtäviä. Pöyry CM Oy ei ole toiminut ilmoittamissaan hankkeissa päätoteuttajana eikä vastannut päätoteuttajalle kuuluvista velvoitteista. Pöyry CM Oy ei ole myöskään nimennyt hakemuksessaan vaatimukset täyttävää yhteistyökumppania.

Esittelijän mielestä ehdokas ei täytä edellä mainittuja vähimmäisvaatimuksia, vaikka niiden tulkittaisiin tarkoittavan koko Pöyry-suunnittelukonsernia.

Koska Pöyry CM Oy ei täytä kilpailuun osallistumiselle edellytettyjä edellä mainittuja vähimmäisvaatimuksia, tulee Pöyry CM Oy sulkea kilpailun ulkopuolelle.

Ideasuunnitelman sisältövaatimukset

Hankekuvauksen mukaan osallistumishakemukseen on liitettävä alustava ratkaisuvaihtoehto Kalasataman keskuksen toteutuksesta. Kyseessä on ideatasoinen esitys (jatkossa ideasuunnitelma) siitä, miten Kalasataman keskus tulisi ehdokkaan mielestä toteuttaa. Ideasuunnitelmaan sisältövaatimukset on esitetty hankekuvauksessa. Ehdokas suljetaan pois kilpailusta, jos tämän esittämä ideasuunnitelma ei täytä esitettyjä sisältövaatimuksia.

Kalasataman keskuksen ideasuunnitelman tavoitteena on esittää Kalasataman keskukselle toiminnallinen ja kaupallinen konsepti, jossa kuvataan alustavasti alueelle tulevien toimintojen sijainnit, sisältö ja luonne.

Ideasuunnitelmassa tulee esittää Kalasataman keskuksen kokonaiskonseptin kannalta oleellinen ja havainnollinen materiaali A3-koossa. Ideasuunnitelman tulee sisältää ytimekäs kirjallinen kuvaus Kalasataman keskuksen kokonaiskonseptista ja kaupallisesta konseptista. Ideasuunnitelmaa tulee verrata voimassa olevaan asemakaavaan.
Erityisesti tulee osoittaa ne kohdat, joissa ideasuunnitelma poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta.

Edelleen ideasuunnitelman tulee sisältää kaikki metroaseman laituritason ja sen alapuolella olevat tasot. Laituritason yläpuolella olevat tasot esitetään tyyppiesimerkkeinä. Ideasuunnitelman tulee sisältää pituus- ja poikittaisleikkaukset, julkisivukaaviot ja varjostettu asemapiirros, jossa on esitetty myös naapurusto ja liikenneyhteydet. Lisäksi ideasuunnitelman tulee sisältää laajuuslaskelmat.

Lisäksi ideasuunnitelman tulee täyttää hankekuvauksen luvussa 6 esitetyt kaupungin Kalasataman keskuksen toteuttamiselle asettamat vaatimukset. Mikäli ideasuunnitelma on ristiriidassa näiden vaatimusten kanssa, tullaan ehdokas hylkäämään.

Jos ehdokkaan mielestä jokin osa ideasuunnitelmasta sisältää liikesalaisuuksia, ehdokkaan on yksilöitävä nämä osallistumishakemuksessaan. Kaupunki harkitsee, ovatko liikesalaisuuksiksi esitetyt asiat lain mukaan salassa pidettäviä.

Kaupunki valitsee neuvotteluihin kolme parhaan ideasuunnitelman tehnyttä ehdokasta, jotka myös täyttävät hankekuvauksessa ehdokkaalle asetetut vähimmäisvaatimukset. Valintaperusteena on ideasuunnitelmassa esitetty kaupallinen ja toiminnallinen konsepti, ideasuunnitelman kehityskelpoisuus sekä kaupunkikuvallinen ja kaupunkirakenteellinen ratkaisu.

Arvioinnissa tarkastellaan erityisesti ideasuunnitelman suhdetta voimassa olevaan asemakaavaan ja kaupungin asettamiin tavoitteisiin
sekä ideasuunnitelman kehityskelpoisuutta. Arvioinnissa asemakaavasta poikkeamisen suuruus suhteutetaan toiminnallisiin ja muihin hyötyihin ja parannuksiin, joita muutoksella saadaan aikaan. Ratkaisun pääominaisuuksia, konseptin sisältöä sekä kaupunkirakenteellisia ja kaupunkikuvallisia ansioita painotetaan selvästi osaratkaisuja ja yksityiskohtia enemmän.

Ideasuunnitelman sisältövaatimusten täyttäminen

Citycon Oyj:n, Skanska Talonrakennus Oy:n, SRV-Yhtiöt Oyj:n ja NCC Property Development Oy:n ja NCC Rakennus Oy:n muodostaman yritysryhmän jättämät ideasuunnitelmat täyttävät hankekuvauksen luvussa 6 esitetyt kaupungin Kalasataman keskuksen toteuttamiselle asettamat vaatimukset.

Sen sijaan Spondan ideasuunnitelma ei ole hankekuvauksen kohtien 6.2 ja 6.6 sitovien vaatimusten mukainen.

Hankekuvauksen kohdassa 6.2 on ilmoitettu, että ”Kortteleiden ulkoisia rajoja ei saa ylittää maantasossa, eikä siitä noin 5,5 m ylöspäin. Tämän rajan yläpuolelle voidaan rakentaa siltoja ja ulokkeita. Myös maatason alapuolelle voidaan kortteleiden ja kilpailualueen rajat ylittää, kunhan se ei vaaranna muita ko. alueelle asettuja tavoitteita ja toimintoja.” Spondan ideasuunnitelmassa kortteleiden nro 10595 ja 10596 rajat on kuitenkin ylitetty maantasossa.

Lisäksi hankekuvauksen kohdan 6.6. mukaan Kalasatamankadun sijainti ja linjaus ovat olleet kilpailua ja ideasuunnitelmia sitovia lähtökohtia. Spondan ideasuunnitelmassa ei kuitenkaan ole esitetty Kalasataman keskuksen etelä-pohjoissuunnassa halkaisevaa Kalasatamankatua. Ehdotuksessa tosin mainitaan, että Kalasatamankadun rakentaminen on mahdollista, mutta tällaista vaihtoehtoa ei kuitenkaan ole esitetty.

Spondan ideasuunnitelmaa on mahdotonta arvioida huomioiden kilpailulle asetetut vaatimukset ja ehdokkaiden tasapuolinen ja syrjimätön kohtelu, joten Sponda joudutaan hylkäämään.

Ideasuunnitelmien arviointi ja neuvotteluihin valittavat ehdokkaat

Hakijoiden laatimia Ideasuunnitelmia ei ole otettu esityksen liitteeksi, mutta niiden pääpiirteet esitetään kuitenkin lautakunnalle valkokankaalle heijastettuna. Ideasuunnitelmat sisältävät kilpailu- ja liikesalaisuuksia, joten ne ovat sen vuoksi salassa pidettävää tietoa.

Kiinteistövirasto, kaupunkisuunnitteluvirasto ja talous- ja suunnittelukeskuksen Kalasataman aluerakentamisprojekti ja rakennusvirasto ovat yhteistyönä arvioineet vähimmäisvaatimukset täyttäneiden ehdokkaiden osallistumishakemusten liitteenä toimitetut ideasuunnitelmat. Suunnitelmista on lisäksi hankittu kahden ulkopuolisen arkkitehtuurin asiantuntijan ja kaupallisen asiantuntijan lausunto.

Suoritetun arvioinnin ja saatujen asiantuntijalausuntojen perusteella
arviointiryhmä on todennut, että ehdokkaat Citycon Oyj, Skanska
Talonrakennus Oy ja SRV-Yhtiöt Oyj ovat laatineet kolme parasta ideasuunnitelmaa huomioon ottaen niissä Kalasataman keskukselle esitetty ideasuunnitelman kehityskelpoisuus, kaupallinen ja toiminnallinen konsepti sekä kaupunkikuvallinen ja kaupunkirakenteellinen ratkaisu.

Päätöksen perustelut (valintataulukko ja kirjallinen arvio) jaetaan lautakunnan jäsenille lautakunnan esityslistan yhteydessä erillisenä asiakirjana ja ne tulevat julkisiksi vasta lautakunnan päätöksen jälkeen.

Esittelijä mielestä Citycon Oyj, Skanska Talonrakennus Oy ja SRV-Yhtiöt Oyj tulisi valita Kalasataman keskuksen kilpailullisiin neuvotteluihin arviointiryhmän esittämillä perusteilla.

Pöyry CM Oy:n kirjeet

Pöyry CM Oy on toimittanut lautakunnalle kaksi kirjettä, joissa se esittelee toimintaansa investointihankkeiden projektinjohtajana ja perustelee osallistumistaan toteutuskilpailuun.

./. Kirjeet ovat esityslistan liitteinä 4 ja 5.

Esittelijä toteaa, että hankekuvauksen mukaisesti kaupunki hakee
Kalasataman keskukselle päätoteuttajaa, jonka kanssa tehdään kokonaisvastuullinen sopimus useiden satojen miljoonien eurojen arvoisen keskuksen toteuttamisesta. Kuten Pöyry CM Oy:n osallistumishakemuksesta ja kirjeistä ilmenee, yhtiö harjoittaa rakennuttamis- ja konsultointitoimintaa eikä näin ollen ole hankekuvauksessa edellytetty ja kaupungin tavoittelema päätoteuttaja ja sopimuskumppani.

Edellä olevan perusteella Pöyry CM Oy:n kirjeet eivät anna aihetta muuttaa esitystä.